« Eine vermietete Liegenschaft ist eine Liegenschaft, die Rendite bringt. » — Im Schweizer Immobilienmarkt wird dieser Grundsatz täglich bestätigt. Der Verkauf einer vermieteten Liegenschaft ist nicht nur möglich, sondern eine gängige Strategie mit einzigartigen Vorteilen. Rund 30 % aller Immobilientransaktionen in der Schweiz betreffen vermietete Objekte.

Ob Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, einer vermieteten Stockwerkeigentumswohnung oder einer Villa mit Mieter sind — dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles, was Sie für einen erfolgreichen Verkauf wissen müssen.

In diesem Artikel: die beiden Strategien (vermietet oder frei verkaufen), der rechtliche Rahmen, die Preisgestaltung anhand der Rendite, die praktischen Schritte, die Besteuerung und die häufigsten Fallstricke.

1. Vermietet oder frei verkaufen: die beiden Strategien

In der Schweiz hat ein Eigentümer, der eine Mietliegenschaft verkaufen möchte, drei Optionen:

Option 1: Verkauf der Liegenschaft mit den bestehenden Mietern (vermietet verkaufen)

Der Mieter bleibt. Der neue Eigentümer wird zum neuen Vermieter. Dies ist die schnellste Lösung — keine Kündigungsfrist, kein Mietausfall zwischen zwei Mietverhältnissen. Ideal für Investoren, die eine sofortige Rendite suchen.

Option 2: Kündigung des Mietvertrags vor dem Verkauf

Möglich, wenn der Eigentümer einen dringenden und erheblichen Eigenbedarf geltend machen kann (Art. 271 OR). Aber Vorsicht: Die Schweizer Rechtsprechung ist sehr streng. Der Grund «ich verkaufe» reicht nicht aus. Es muss ein zwingender persönlicher Bedarf nachgewiesen werden (z. B. Unterbringung eines Familienmitglieds).

Option 3: Verkauf unter der Bedingung der freien Übergabe

Der Kaufvertrag sieht vor, dass die Liegenschaft zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung geräumt ist. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Mietverträge vor dem Stichtag zu kündigen — dies erfordert jedoch gesetzliche Fristen (3 bis 12 Monate, je nach Kanton und Kündigungsgrund).

2. Rechtlicher Rahmen: Was sagt das Schweizer Gesetz?

Anders als in Frankreich erlaubt die Schweiz nicht, einen Mietvertrag einfach deshalb zu kündigen, weil man die Wohnung verkaufen möchte. Das Obligationenrecht (Art. 271) verlangt ein schutzwürdiges Interesse.

Gültige Kündigungsgründe (von Gerichten anerkannt)

• ✅ Eigenbedarf des Eigentümers (für sich selbst oder nahe Familienangehörige)
• ✅ Vollständige Gebäudesanierung (mit Baubewilligung)
• ✅ Abbruch und Neubau des Gebäudes

Ungültige Kündigungsgründe

• ❌ «Ich möchte frei verkaufen»
• ❌ «Ich möchte eine bessere Rendite erzielen»
• ❌ «Der neue Eigentümer möchte selbst einziehen» (dieser muss seine eigene Kündigung aussprechen)

Das Vorkaufsrecht des Mieters

In bestimmten Schweizer Kantonen hat der Mieter bei einem Verkauf ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Liegenschaft dem Mieter zum gleichen Preis anbieten muss, bevor er sie an Dritte verkauft. Der Mieter hat in der Regel 1 bis 3 Monate Zeit, um sein Interesse zu bekunden.

Kantone mit Vorkaufsrecht: Genf, Waadt, Wallis, Freiburg, Neuenburg, Jura. In den anderen Kantonen besteht kein oder nur ein eingeschränktes Vorkaufsrecht.

3. Vor- und Nachteile des Verkaufs mit Mieter

Vorteile ✅

• Kein Verlust von Mieteinnahmen — Die Miete fliesst bis zur Eigentumsübertragung weiter
• Keine Kündigungsfristen — Sie verkaufen jederzeit, ohne Wartezeit
• Attraktiv für Investoren — Viele Käufer suchen eine sofortige Rendite. Ein vermietetes Objekt verkauft sich oft schneller als ein leeres
• Weniger rechtliche Risiken — Keine Anfechtung von Kündigungen, keine Schutzfristen

Nachteile ❌

• Potentiell tieferer Verkaufspreis — Selbstnutzer (Familien, die einziehen möchten) fallen weg. Der Käuferpool beschränkt sich auf Investoren
• Aufwändigere Besichtigungen — Mieter können Besichtigungen ablehnen (ausserhalb angemessener Zeiten). Das Gesetz schützt sie vor übermässigen Störungen
• Aktuelle vs. erwartete Rendite — Bei tiefen Mieten (langjähriger Mieter) kann der Investor einen Preisabschlag verlangen
• Vorkaufsrecht des Mieters — In bestimmten Kantonen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht

4. Preisgestaltung einer vermieteten Liegenschaft

Die Bewertung einer vermieteten Liegenschaft basiert hauptsächlich auf ihrer Nettomietrendite. Investoren verwenden zwei Methoden:

Bruttorenditemethode

Preis = (Jahresmiete × 100) / Erwartete Rendite

Beispiel: Miete von 24 000 CHF/Jahr, erwartete Rendite 4 % → Preis = 600 000 CHF

Nettorenditemethode (genauer)

Preis = (Jahresmiete − nicht überwälzbare Nebenkosten) / Nettorendite

Sie berücksichtigt Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Grundsteuern.

Renditesätze nach Kanton

Kanton	Bruttorendite	Geschätzter Abschlag vs. freie Liegenschaft
Genf	3,5 – 4,5 %	10–15 %
Zürich	3,5 – 4,5 %	10–15 %
Waadt	4,0 – 5,5 %	10–20 %
Bern	4,0 – 5,5 %	10–20 %
Wallis	4,5 – 6,0 %	15–25 %
Tessin	4,0 – 5,5 %	10–20 %
Freiburg	4,5 – 6,0 %	15–25 %

5. Die praktischen Schritte eines Verkaufs mit Mieter

Schritt 1: Information der Mieter

Sie müssen die Mieter schriftlich (per Einschreiben) über Ihre Verkaufsabsicht informieren. Gesetzliche Pflicht (Art. 271a OR). Diese Information muss erfolgen, sobald die Verkaufsentscheidung gefallen ist.

Schritt 2: Vorkaufsrecht anbieten

In den Kantonen, die dies vorsehen, muss dem Mieter die Liegenschaft zum gleichen Preis angeboten werden. Er hat eine Frist, um sein Interesse zu bekunden (in der Regel 1 bis 3 Monate).

Schritt 3: Besichtigungen organisieren

Die Besichtigungen müssen die Privatsphäre des Mieters respektieren. Maximal 2–3 Besichtigungen pro Woche zu angemessenen Zeiten. Bei Verweigerung des Mieters kann das Gericht die Besichtigungen anordnen. Planen Sie eine Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden ein.

Schritt 4: Käufer auswählen

Bevorzugen Sie erfahrene Investoren. Ein Käufer, der sich im Mietrecht auskennt, wird nach dem Kauf keine Anfechtungen einreichen. Prüfen Sie seine Erfahrung in der Vermietungsverwaltung.

Schritt 5: Kaufvertrag mit Erwähnung der Mietverträge

Der Vertrag muss ausdrücklich festhalten, dass die Liegenschaft mit den laufenden Mietverträgen verkauft wird. Der neue Eigentümer übernimmt die Mietverhältnisse zu denselben Bedingungen. Alle Mietverträge müssen dem Vertrag beigelegt werden.

Schritt 6: Notarieller Kaufvertrag

Wie bei jedem Immobilienverkauf in der Schweiz wird der Vertrag notariell beurkundet. Die Eigentumsübertragung wird im Grundbuch eingetragen. Der Notar prüft, ob die Mietverträge korrekt übergeben werden.

6. Mieterschutz: Was der Käufer wissen muss

Ein Investor, der eine vermietete Liegenschaft kauft, muss Folgendes beachten:

• 🔑 Er kann den Mietvertrag nicht kündigen, um selbst einzuziehen — er muss dieselben Kündigungsgründe einhalten wie der bisherige Eigentümer
• 🔑 Die laufenden Mietverträge werden automatisch zu denselben Bedingungen übernommen (Mietzins, Dauer usw.)
• 🔑 Jede Mietzinserhöhung nach dem Erwerb muss den gesetzlichen Regeln folgen (offizielles Formular, gültiger Grund usw.)
• 🔑 Der Mieter geniesst denselben Schutz (Kündigungsfristen, Anfechtung vor der Behörde usw.) gegenüber dem neuen Eigentümer

7. Besteuerung beim Verkauf einer Mietliegenschaft

Der Verkauf einer Mietliegenschaft unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (GrundStG), wie jeder Immobilienverkauf in der Schweiz. Allerdings mit Besonderheiten:

Abgeschriebene Beträge

Wenn Sie die Liegenschaft während der Mietdauer abgeschrieben haben, reduzieren diese Abschreibungen den steuerlichen Buchwert. Die Folge: Der steuerpflichtige Gewinn ist höher als bei einer nicht vermieteten Liegenschaft.

Ersatzbeschaffung (Reinvestition)

In bestimmten Kantonen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn Sie innerhalb einer bestimmten Frist (2 bis 5 Jahre, je nach Kanton) in eine andere Immobilie in der Schweiz reinvestieren.

Vermögenssteuer

Die Mietliegenschaft wird zu ihrem Steuerwert besteuert (in der Regel tiefer als der Marktwert). Beim Verkauf erhöht der erzielte Gewinn Ihr steuerbares Vermögen im folgenden Jahr.

8. Der Sonderfall des vermieteten Stockwerkeigentums

Der Verkauf einer vermieteten Stockwerkeigentumswohnung (WEG) unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Verkauf eines Mehrfamilienhauses:

Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Das Reglement kann Bestimmungen zur Vermietung enthalten. Manche Gemeinschaften schränken die Vermietung ein (z. B. Verbot von Kurzzeitvermietungen, Zustimmungserfordernis der Gemeinschaft). Der Käufer muss diese Regeln übernehmen.

Werterhaltungsfonds

Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft ein. Der Anteil am Erneuerungsfonds geht auf den Käufer über. Dies muss im Kaufvertrag geregelt werden.

Käuferprofil

Bei einer vermieteten WEG ist der Käuferpool noch enger: Neben Investoren, die eine Rendite suchen, gibt es auch Selbstnutzer, die die Wohnung später selbst beziehen möchten (nach Kündigung des Mietverhältnisses).

9. Checkliste für den Verkäufer

Bevor Sie Ihre Mietliegenschaft auf den Markt bringen, gehen Sie diese Liste durch:

• 📌 Ich habe die Mieter schriftlich über meine Verkaufsabsicht informiert
• 📌 Ich habe das Vorkaufsrecht des Mieters geprüft (je nach Kanton)
• 📌 Ich habe alle Mietverträge und die letzten Mietzinsbelege zusammengestellt
• 📌 Ich habe die Nettomietrendite berechnet, um den Preis festzulegen
• 📌 Ich habe das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft geprüft (falls WEG)
• 📌 Ich habe einen Notar oder Steuerberater zu den steuerlichen Auswirkungen konsultiert
• 📌 Ich habe eine Verkaufsdokumentation mit Mietzinsnachweisen vorbereitet
• 📌 Ich habe einen Besichtigungsplan erstellt, der die Mieter respektiert
• 📌 Ich habe potenzielle Investoren in meinem Netzwerk identifiziert

10. Häufig gestellte Fragen

Kann man eine vermietete Liegenschaft in der Schweiz verkaufen?

Ja, das ist durchaus möglich und sogar üblich. Die Liegenschaft wird mit den bestehenden Mietern verkauft. Der neue Eigentümer wird zum neuen Vermieter und übernimmt die Mietverträge zu denselben Bedingungen. Dies ist die schnellste und rechtlich sicherste Lösung.

Was ist der Unterschied zwischen vermietet und frei verkaufen?

Vermietet verkaufen bedeutet, dass die Mieter in der Liegenschaft bleiben. Der neue Eigentümer wird Vermieter. Frei verkaufen erfordert eine vorherige Kündigung der Mietverträge, was gesetzliche Fristen von 3 bis 12 Monaten und gültige Kündigungsgründe voraussetzt.

Wie wird der Preis einer vermieteten Liegenschaft festgelegt?

Der Preis wird hauptsächlich anhand der Nettomietrendite bestimmt. Investoren verwenden die Brutto- oder Nettorenditemethode. Die Renditesätze variieren von 3,5 % in Genf bis 6 % im Wallis. Der Preis liegt in der Regel 10 bis 25 % unter dem einer freien Liegenschaft.

Welche Rechte haben Mieter bei einem Verkauf?

Die Mieter müssen schriftlich über den Verkauf informiert werden. In einigen Kantonen haben sie ein Vorkaufsrecht. Die laufenden Mietverträge werden automatisch vom neuen Eigentümer zu denselben Bedingungen übernommen. Der Mieter kann übermässige Besichtigungen ablehnen.

Wie ist die Besteuerung beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft?

Der Verkauf unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Die während der Mietdauer abgeschriebenen Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Eine Wiederanlage (Ersatzbeschaffung) ermöglicht in bestimmten Kantonen einen Steueraufschub. Konsultieren Sie einen Steuerberater.

Braucht man einen Notar für den Verkauf einer vermieteten Liegenschaft?

Ja, wie bei jedem Immobilienverkauf in der Schweiz muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Rechtmässigkeit der Transaktion, den Zustand der Mietverträge und die Eintragung im Grundbuch.

Kann ein ausländischer Investor eine vermietete Liegenschaft in der Schweiz kaufen?

Ja, vorbehältlich der Lex Koller. Ausländische Personen mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis B/C) können frei kaufen. Nicht niedergelassene Ausländer unterliegen Kontingenten und der kantonalen Bewilligung. Geschäftsliegenschaften und bestimmte Mehrfamilienhäuser können freier erworben werden.