Wenn ein Angehöriger verstirbt und eine Immobilie hinterlässt, stehen Erben vor komplexen Entscheidungen. Wer erbt? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Soll man die Immobilie verkaufen, behalten oder teilen? Und was passiert mit der Hypothek? In der Schweiz regeln kantonale Unterschiede das Erbrecht — und die finanziellen Folgen können je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad drastisch variieren.
Dieser Guide erklärt alles, was Sie über den Immobilienerbe in der Schweiz wissen müssen: vom Erbrecht über die Erbschaftssteuer bis hin zu den praktischen Schritten nach dem Erbfall.
1. Was ist ein Immobilienerbe in der Schweiz?
Ein Immobilienerbe (Erbschaft einer Liegenschaft) entsteht, wenn eine Person verstirbt und immobiliären Besitz an ihre Erben übergeht. In der Schweiz passiert dies nach den Regeln des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB), ergänzt durch kantonale Erbschaftssteuergesetze.
Was den Immobilienerbe besonders macht: Eine Immobilie lässt sich nicht einfach aufteilen wie ein Bankkonto. Wer ein Haus erbt, erbt auch die Hypothek, die laufenden Kosten und die Verantwortung für den Erhalt. Zudem können mehrere Erben gleichzeitig Berechtigte sein — das ist die sogenannte Erbengemeinschaft.
Die wichtigsten Begriffe im Überblick:
- Erblasser: die verstorbene Person, die die Immobilie hinterlässt
- Erben: die Personen, die gesetzlich oder testamentarisch begünstigt werden
- Erbengemeinschaft: Gesamtheit der Erben, die gemeinsam über die Immobilie verfügen
- Erbquote: der Anteil jedes Erben an der Erbschaft
- Erbvorbezug: vorzeitige Schenkung zu Lebzeiten (mit Auswirkung auf die Erbschaftssteuer)
- Grundbuch: Register, in dem die Eigentumsverhältnisse eingetragen werden
Gut zu wissen: In der Schweiz erbt man nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden. Wer eine Immobilie annimmt, übernimmt auch die Hypothek und alle damit verbundenen Verbindlichkeiten. Deshalb ist es wichtig, den Wert der Erbschaft vorab genau zu prüfen.
2. Erbrecht in der Schweiz: Wer erbt was?
Das Schweizer Erbrecht (Art. 457 ff. ZGB) definiert eine klare Reihenfolge der Erben. Wenn kein Testament vorliegt, greift die gesetzliche Erbfolge:
Die drei Ordnungen der gesetzlichen Erbfolge
| Ordnung | Erben | Erbquote (Beispiel) |
|---|---|---|
| 1. Ordnung | Nachkommen (Kinder, Enkel) | Ganze Erbschaft (zu gleichen Teilen) |
| 2. Ordnung | Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen | Eltern je ½; bei vorverstorbenen Eltern: Geschwister je ¼ |
| 3. Ordnung | Grosseltern, Onkel/Tanten, Cousin/Cousine | Nach elterlicher Linie aufgeteilt |
| Keine Erben | Kanton/Gemeinde | Gesamte Erbschaft |
Der Ehepartner hat eine besondere Stellung: Er oder sie erhält neben den Nachkommen einen Viertel, neben Eltern die Hälfte, und neben Geschwistern drei Viertel der Erbschaft. Zudem besteht ein Anspruch auf die Hälfte des ehelichen Vermögens (Auseinandersetzung nach Güterrecht).
Pflichtteile
Das Schweizer Recht schützt bestimmte Erben durch Pflichtteile. Diese können nicht durch ein Testament entzogen werden:
- Nachkommen: ¾ ihres gesetzlichen Erbteils
- Ehepartner: ½ seines gesetzlichen Erbteils
- Eltern: ¼ ihres gesetzlichen Erbteils (nur wenn keine Nachkommen vorhanden)
Das heisst: Selbst mit Testament können Sie Ihren Kindern mindestens 75 % ihres gesetzlichen Anteils nicht entziehen. Für die Schätzung der Immobilie ist dies relevant, da der Pflichtteil im Verhältnis zum Verkehrswert berechnet wird.
Beispiel: Erbschaft einer Immobilie von 800'000 CHF
3. Erbschaftssteuer nach Kanton
Die Erbschaftssteuer ist in der Schweiz Kantonssache. Jeder Kanton bestimmt selbst über Sätze, Freibeträge und Befreiungen. Das führt zu massiven Unterschieden — besonders für nicht-verwandte Erben.
Erbschaftssteuer nach Kanton und Verwandtschaftsgrad
| Kanton | Ehepartner / eingetragene Partnerschaft | Kinder | Geschwister | Nicht-Verwandte |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | 0% | 0% | 0% | bis 25% |
| Bern | 0% | 0% | bis 15% | bis 25% |
| Genf | 0% | 0% | bis 25% | bis 50% |
| Waadt | 0% | 0% | 0% | bis 33% |
| Wallis | 0% | 0% | bis 15% | bis 25% |
| Aargau | 0% | 0% | bis 15% | bis 20% |
| St. Gallen | 0% | 0% | bis 12% | bis 20% |
| Zug | 0% | 0% | 0% | bis 20% |
| Basel-Stadt | 0% | 0% | bis 18% | bis 30% |
| Freiburg | 0% | 0% | bis 15% | bis 30% |
| Schaffhausen | 0% | 0% | 0% | bis 18% |
| Neuenburg | 0% | 0% | bis 25% | bis 45% |
| Tessin | 0% | 0% | bis 15% | bis 25% |
| Thurgau | 0% | 0% | 0% | bis 20% |
Die Steuersätze sind Progressivsätze und hängen vom steuerbaren Erbschaftswert ab. Die angegebenen Maximalsätze gelten für hohe Erbschaften. Für direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) und Ehepartner sind die meisten Kantone befreit.
Freibeträge (Beispiele ausgewählter Kantone)
- Zürich: Kinder 50'000 CHF Freibetrag, Ehepartner komplett befreit
- Genf: Kinder 15'000 CHF, Ehepartner komplett befreit, Geschwister 15'000 CHF
- Waadt: Kinder 50'000 CHF, Ehepartner komplett befreit, Geschwister 20'000 CHF
- Bern: Kinder 50'000 CHF, Ehepartner komplett befreit, Geschwister 10'000 CHF
- Wallis: Kinder 25'000 CHF, Ehepartner komplett befreit, Geschwister 5'000 CHF
Tipp: Die Erbschaftssteuer wird auf den Nettowert der Erbschaft berechnet — also nach Abzug der Schulden (Hypothek, offene Rechnungen, Beerdigungskosten). Eine genaue Immobilienbewertung ist daher entscheidend.
4. Geerbte Immobilie verkaufen: Schritte und Fristen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist eine der häufigsten Lösungen — besonders wenn die Erben die Immobilie nicht selbst nutzen wollen oder können. Doch der Prozess unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom regulären Immobilienverkauf.
Schritt-für-Schritt: Geerbte Immobilie verkaufen
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen
Sie haben 3 Monate nach Kenntnisnahme vom Todesfall, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Innerhalb dieser Frist sollten Sie den Wert der Erbschaft prüfen — insbesondere ob die Schulden (Hypothek!) den Wert übersteigen.
Schritt 2: Eigentum im Grundbuch eintragen
Nach Annahme der Erbschaft müssen die Erben als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Bei mehreren Erben wird die Erbengemeinschaft als Gesamt eigentum eingetragen. Dies erfolgt über den Notar und die Grundbuchämter des jeweiligen Kantons.
Schritt 3: Einigung aller Miterben
Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Wenn auch nur ein Miterbe dagegen ist, kann der Verkauf nicht stattfinden — es sei denn, ein Miterbe klagt auf Aufhebung der Erbengemeinschaft (siehe Abschnitt 6).
Schritt 4: Immobilie schätzen lassen
Bevor Sie verkaufen, lassen Sie die Immobilie professionell schätzen. Dies dient als Grundlage für den Verkaufspreis und ist für die steuerliche Abrechnung unter den Erben wichtig.
Schritt 5: Verkauf und Aufteilung
Der Verkauf erfolgt wie jeder Immobilienverkauf über einen Notar. Nach dem Verkauf werden die Grundstückgewinnsteuer abgezogen und der Nettolös nach Erbquoten aufgeteilt.
Fristen beachten
- Ausschlagungsfrist: 3 Monate ab Kenntnis vom Todesfall
- Grundbucheintragung: üblicherweise innerhalb von 6–12 Monaten
- Steuererklärung Erbschaft: innert 3 Monaten nach Annahme (kantonal verschieden)
- Grundstückgewinnsteuer: bei Verkauf abhängig von Haltedauer — je nach Kanton sinkt der Steuersatz nach 2–10 Jahren Eigentumsdauer
Wichtig: Wurde die Immobilie vom Erblasser kurz vor dem Tod gekauft, kann beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer hoch ausfallen. Die Haltedauer wird ab dem Erwerbsdatum des Erblassers berechnet — die Erben «erben» somit die ursprüngliche Eigentumsdauer.
5. Immobilie behalten: Vor- und Nachteile
Manchmal macht es Sinn, die geerbte Immobilie zu behalten — als Eigennutzung, als Kapitalanlage oder als Zweitwohnung. Doch diese Entscheidung sollte gut überlegt sein.
Vorteile des Behaltens
- Wertsteigerung: Immobilien in guten Lagen tendieren langfristig zur Wertsteigerung, insbesondere in Agglomerationen wie Zürich, Genf oder Bern
- Mieteinnahmen: bei Vermietung generiert die Immobilie regelmässige Einnahmen — eine Bruttomietrendite von 3–5 % ist in guten Lagen realistisch
- Eigennutzung: wer die Immobilie selbst bewohnt, spart Mietkosten und baut Eigenkapital auf
- Steuerliche Vorteile: in vielen Kantonen wird die Eigentumswohnung steuerlich begünstigt (Wohnwertbesteuerung, Unterhaltsabzüge)
- Keine Verkaufskosten: Notargebühren, Grundstückgewinnsteuer und Maklerprovision entfallen
Nachteile des Behaltens
- Hypothek übernehmen: die bestehende Hypothek geht auf die Erben über — oft zu ungünstigeren Konditionen als aktuelle Marktangebote
- Unterhaltskosten: ältere Immobilien verursachen erhebliche Erhaltungskosten (1–2 % des Verkehrswerts pro Jahr)
- Kapitalbindung: das gebundene Kapital fehlt für andere Investitionen
- Vermietungsrisiko: Mietausfall, Leerstand, Mieterschutz bei Kündigung
- Erbengemeinschaft: wenn mehrere Erben beteiligt sind, muss einigten Sie sich auf eine Strategie — das kann zu Konflikten führen
Rechenbeispiel: Behalten vs. Verkauf
Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Brauchen Sie sofort liquide Mittel? Dann ist der Verkauf oft die bessere Wahl. Können Sie die Hypothek tragbar übernehmen? Dann kann das Behalten langfristig lukrativ sein.
Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?
Bevor Sie entscheiden, lassen Sie die Immobilie schätzen. Unsere kostenlose Schätzung hilft Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.
Kostenlose Schätzung anfordern→6. Erbengemeinschaft: Das Teilen und seine Fallen
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft (Erbengemeinschaft nach Art. 602 ZGB). Diese Konstellation ist häufig — und oft konflikträchtig.
Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft?
- Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie (Gesamt eigentum)
- Jeder Erbe kann über seinen Anteil verfügen (z. B. verkaufen), aber nicht über die gesamte Immobilie
- Für wichtige Entscheidungen (Verkauf, Vermietung, Umbau) ist Einstimmigkeit erforderlich
- Jeder Erbe haftet für die Schulden der Erbschaft proportional zu seinem Anteil
Typische Konflikte
- Verkaufen oder behalten? Ein Erbe will verkaufen, der andere will behalten — ohne Einigung geht nichts
- Kostenverteilung: Unterhalt, Reparaturen, Hypothekarzinsen — wer zahlt was?
- Nutzung: Wer darf in der Immobilie wohnen? Zu welchen Konditionen?
- Wertabschätzung: Unterschiedliche Auffassungen über den Wert der Immobilie
Lösungswege
| Option | Beschreibung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Immobilie wird auf dem Markt verkauft, Erlös wird aufgeteilt | Einstimmigkeit der Erben |
| Übernahme durch einen Erben | Ein Erbe kauft die Anteile der anderen Miterben | Finanzierung und Einigung über den Preis |
| Aufhebungsklage | Ein Erbe klagt auf Aufhebung der Erbengemeinschaft | Jeder Erbe hat dieses Recht |
| Teilungsversteigerung | Gerichtliche Versteigerung der Immobilie | Letzter Ausweg bei Uneinigkeit |
Tipp: Eine Erbteilungskonvention (notariell beurkundeter Vertrag) klärt alle Fragen im Voraus: Wer bekommt was, wer zahlt was, und was bei Uneinigkeit passiert. Diesen Vertrag sollten Erben unbedingt abschliessen — am besten mit anwaltlicher Beratung.
7. Erbschaft ausschlagen: Wann und wie?
Die Ausschlagung einer Erbschaft ist ein wichtiges Recht — besonders wenn die Schulden den Wert übersteigen. In der Schweiz können Sie eine Erbschaft innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnisnahme vom Todesfall ausschlagen.
Gute Gründe für eine Ausschlagung
- Überschuldete Erbschaft: die Hypothek übersteigt den Verkehrswert der Immobilie
- Hohe Erbschaftssteuer: für Nicht-Verwandte können die Steuern den Wert der Erbschaft aufzehren
- Unklare Rechtslage: offene Prozesse, ungeklärte Eigentumsverhältnisse
- Strittige Erbengemeinschaft: wenn Konflikte unter den Erben vorhersehbar sind
Wie schlägt man eine Erbschaft aus?
- Frist prüfen: Sie haben 3 Monate ab Kenntnis vom Todesfall
- Erklärung abgeben: bei der zuständigen kantonalen Behörde (Bezirksamt, Notariat oder Friedensrichteramt)
- Wirkung: Sie werden so behandelt, als wären Sie vor dem Erblasser verstorben — Ihre Kinder können jedoch nicht an Ihre Stelle treten (kein Repräsentationsrecht bei Ausschlagung)
Inventar: Die sichere Entscheidungshilfe
Wenn Sie unsicher sind, ob die Erbschaft überschuldet ist, können Sie ein behördliches Inventar verlangen. Dies gibt Ihnen Klarheit über die Aktiven und Passiven der Erbschaft, ohne die Erbschaft anzunehmen. Die Frist dafür beträgt ebenfalls 3 Monate.
Achtung: Wer die Erbschaft einmal angenommen hat, kann sie nicht mehr ausschlagen. Die Annahme ist unwiderruflich. Prüfen Sie daher unbedingt den Schuldenstand, bevor Sie die Erbschaft erklären.
Erbvorbezug: Vermögen zu Lebzeiten übertragen
Ein Erbvorbezug (Schenkung unter Lebenden) ermöglicht Eltern, ihren Kindern bereits zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein:
- In vielen Kantonen sind Schenkungen an direkte Nachkommen steuerbefreit oder niedriger besteuert als Erbschaften
- Der Erbvorbezug reduziert das später zu versteuernde Erbschaftsvolumen
- Einige Kantone wenden eine Zusammenrechnungsregel an: Schenkungen der letzten 5–10 Jahre werden der Erbschaft hinzugerechnet
- Die Pflichtteile der anderen Erben müssen gewahrt bleiben — ein Erbvorbezug kann den Pflichtteilsanspruch verletzen
8. Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in der Schweiz?
Die Erbschaftssteuer variiert stark nach Kanton und Verwandtschaftsgrad. In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen (Kinder, Ehepartner) befreit. Für andere Erben reichen die Sätze von 0% (Zürich, Waadt) bis über 40% (Neuenburg) für Nicht-Verwandte.
Kann man eine geerbte Immobilie direkt verkaufen?
Ja, aber nur wenn alle Miterben zustimmen. Bei einer Erbengemeinschaft muss die Eigentumschaft zuerst im Grundbuch eingetragen werden. Der Verkauf erfolgt dann durch die Gemeinschaft, und der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.
Was passiert mit der Hypothek bei einem Erbfall?
Die Hypothek geht auf die Erben über. Diese müssen die Raten weiterbezahlen und können bei Bedarf umstrukturieren. Die Bank kann aber unter bestimmten Bedingungen kündigen, insbesondere wenn die Erben nicht kreditwürdig sind.
Kann man eine Erbschaft in der Schweiz ausschlagen?
Ja, man hat 3 Monate Zeit, um eine Erbschaft auszuschlagen. Dies muss bei der zuständigen kantonalen Behörde formell erklärt werden. Wer ausschlägt, wird so behandelt, als wäre er vorverstorben.
Was ist ein Erbvorbezug in der Schweiz?
Der Erbvorbezug (Schenkung unter Lebenden) ermöglicht Eltern, ihren Kindern bereits zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen. Dies kann die Erbschaftssteuer reduzieren, unterliegt aber eigenen Regeln und Fristen je nach Kanton.
Wie löst man eine Erbengemeinschaft auf?
Jeder Miterbe kann jederzeit die Aufhebung der Erbengemeinschaft verlangen. Die Aufhebung erfolgt durch Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses, durch Übernahme durch einen Miterben (mit Auszahlung der anderen) oder durch Teilung, wenn möglich.
Gilt die Haltedauer der Immobilie für die Grundstückgewinnsteuer bei einem Erbfall weiter?
Ja. Die Haltedauer wird ab dem Erwerbsdatum des Erblassers berechnet. Erben «erben» somit die ursprüngliche Eigentumsdauer. Das bedeutet: wenn der Erblasser die Immobilie vor 15 Jahren gekauft hat, gilt diese Dauer beim Verkauf durch die Erben — was bei der Grundstückgewinnsteuer zu einem tieferen Steuersatz führen kann.