Wer in der Schweiz eine Immobilie verkauft, stellt sich unweigerlich die Frage nach den Notarkosten. Und die Überraschung ist oft gross: Je nach Kanton können die Kosten beim Notar, im Grundbuch und bei der Steuerbehörde mehrere zehntausend Franken ausmachen — oder gerade einmal ein paar Tausend. Der Unterschied? Er liegt in der Handänderungssteuer, die in manchen Kantonen erheblich ist, in anderen gar nicht erhoben wird.
Dieser Guide erklärt Ihnen im Detail, welche Notarkosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz anfallen, wie sich die Gebühren nach Kanton unterscheiden, wer die Kosten trägt — und wie Sie sie reduzieren können.
1. Was sind die Notarkosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz?
In der Schweiz ist der Notar beim Immobilienverkauf unverzichtbar: Er beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Eintragung im Grundbuch und stellt die steuerlichen Abrechnungen aus. Doch der Begriff «Notarkosten» umfasst mehr als nur das Honorar des Notars.
Die Gesamtkosten beim Immobilienverkauf setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:
- Notargebühren (Notarhonorar): Das Honorar für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Eigentümerwechsels. Es richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem kantonalen Tarif.
- Grundbuchgebühren: Die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Sie betragen in der Regel 0,1 % bis 0,3 % des Kaufpreises.
- Handänderungssteuer (droit de mutation): Eine Steuer, die bei jedem Eigentumswechsel einer Liegenschaft erhoben wird. Je nach Kanton beträgt sie 0 % bis über 5 % des Kaufpreises.
- Gebühren für Grundbuchauszüge und Urkunden: Kosten für die Erstellung der benötigten Dokumente (Grundbuchauszug, Lastenauszug, etc.), typischerweise 200 bis 500 CHF.
- Allfällige Übersetzungs- und Verwaltungskosten: In mehrsprachigen Kantonen oder bei ausländischen Käufern können Übersetzungskosten anfallen.
Wichtig: Die Handänderungssteuer ist der grösste Kostenfaktor — und gleichzeitig derjenige mit den grössten kantonalen Unterschieden. Während Zürich und Zug gar keine Handänderungssteuer erheben, zahlen Sie in Genf bis zu 5 % des Kaufpreises.
Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf
Der Notar hat beim Immobilienverkauf mehrere Aufgaben:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar stellt die öffentliche Urkunde aus, die den Eigentumswechsel rechtswirksam macht.
- Prüfung der Eintragungsfähigkeit: Der Notar prüft, ob der Kaufvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und ob alle benötigten Dokumente vorliegen.
- Koordination des Grundbucheintrags: Nach der Unterschrift leitet der Notar die Eintragung im Grundbuch ein.
- Steuerliche Abwicklung: In vielen Kantonen zieht der Notar die Handänderungssteuer direkt ein und überweist sie an die Steuerbehörde.
- Verwahrung des Kaufpreises: Der Notar verwahrt den Kaufpreis auf einem Anderkonto, bis alle Bedingungen erfüllt sind.
In einigen Kantonen (z. B. Genf, Waadt, Wallis) ist der Notar zwingend vorgeschrieben — der Kaufvertrag kann nur notariell beurkundet werden. In anderen Kantonen (z. B. Zürich) genügt eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar oder eine urkundsberechtigte Person.
2. Handänderungssteuer und Gebühren nach Kanton
Die Handänderungssteuer (auch Handänderungsgebühr, droit de mutation, imposta di mutazione genannt) ist die grösste Variable bei den Notarkosten. Sie wird von den Kantonen festgelegt und variiert massiv — von 0 % bis über 5 % des Kaufpreises.
Hinzu kommen die Grundbuchgebühren, die in allen Kantonen anfallen, aber deutlich niedriger sind (typischerweise 0,1 % bis 0,3 %).
Handänderungssteuer und Gesamtkosten nach Kanton
| Kanton | Handänderungssteuer | Grundbuchgebühren | Gesamtkosten (ca.) | Bemerkungen |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | 0 % | 0,1–0,2 % | ~0,2 % | Keine Handänderungssteuer |
| Bern | 1,0–1,8 % | 0,1–0,2 % | ~1,2–2,0 % | Geteilt zwischen Verkäufer und Käufer |
| Genf | bis 5 % | 0,1–0,2 % | ~3,5–5,2 % | Höchste Handänderungssteuer der Schweiz |
| Waadt | 1,8–3,3 % | 0,1–0,2 % | ~2,0–3,5 % | Käufer zahlt Handänderungssteuer |
| Wallis | 1,6–3,3 % | 0,1–0,2 % | ~1,8–3,5 % | Je nach Bezirk unterschiedlich |
| Aargau | 1,5–2,0 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,2 % | Gemäss kantonalem Tarif |
| St. Gallen | 1,0–2,0 % | 0,1–0,2 % | ~1,2–2,2 % | Progressiver Steuersatz |
| Zug | 0 % | 0,1–0,2 % | ~0,2 % | Keine Handänderungssteuer |
| Basel-Stadt | 1,5–2,5 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,7 % | Kantonale Gebühren plus Gemeindezuschlag |
| Freiburg | 1,5–2,5 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,7 % | Kosten geteilt |
| Schaffhausen | 1,5–2,0 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,2 % | Standardtarif |
| Schwyz | 0 % | 0,1–0,2 % | ~0,2 % | Keine Handänderungssteuer |
| Thurgau | 1,5–2,0 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,2 % | Gemäss kantonalem Tarif |
| Tessin | 1,0–2,5 % | 0,1–0,2 % | ~1,2–2,7 % | Italienischsprachiger Tarif |
| Neuenburg | 1,5–2,5 % | 0,1–0,2 % | ~1,7–2,7 % | Progressiver Tarif |
Die angegebenen Prozentsätze sind Richtwerte und können je nach Gemeinde, Kaufpreis und spezifischer Situation variieren. Progressivsteuern steigen mit dem Kaufpreis.
Besonderheiten ausgewählter Kantone
- Zürich und Zug: Keine Handänderungssteuer — die Kosten beschränken sich auf Notar- und Grundbuchgebühren. Das macht diese Kantone besonders attraktiv für Immobilienkäufe.
- Genf: Die Handänderungssteuer kann bis zu 5 % des Kaufpreises erreichen (Progressivsteuer). Bei einer Immobilie zu 1 Mio. CHF sind das bis zu 50'000 CHF allein an Handänderungssteuer.
- Waadt: Die Handänderungssteuer wird vom Käufer getragen und liegt zwischen 1,8 % und 3,3 %, je nach Kaufpreis.
- Wallis: Die Gebühren variieren je nach Bezirk (District) — einige Bezirke sind deutlich teurer als andere.
- Bern: Die Handänderungssteuer wird zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, was die Belastung für beide Seiten halbiert.
Tipp: Die kantonalen Unterschiede sind so gross, dass sich ein Verkauf in einem günstigeren Kanton bei gleicher Immobilienlage tausende Franken sparen kann. Bei Grenzlagen (z. B. zwischen Zürich und Aargau) kann der Standort der Liegenschaft entscheiden, wie viel Sie an Gebühren zahlen.
3. Wer zahlt was: Verkäufer oder Käufer?
Die Frage, wer die Notarkosten beim Immobilienverkauf zahlt, ist kantonal geregelt und variiert erheblich. Es gibt drei Hauptmodelle:
Modell 1: Käufer zahlt die Handänderungssteuer
In einigen Kantonen, insbesondere in der Westschweiz, trägt der Käufer die Handänderungssteuer. Dies gilt für:
- Genf: Der Käufer zahlt die gesamte Handänderungssteuer
- Waadt: Der Käufer zahlt die Handänderungssteuer
- Wallis: Der Käufer zahlt in der Regel die Handänderungssteuer (je nach Bezirk)
In diesen Kantonen zahlt der Verkäufer lediglich die Notargebühren für die Beurkundung und allfällige Grundbuchgebühren für den Austrag.
Modell 2: Geteilte Kosten
In vielen Kantonen werden die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt:
- Bern: Handänderungssteuer wird 50/50 geteilt
- Freiburg: Handänderungssteuer wird 50/50 geteilt
- Aargau: Die Aufteilung ist verhandelbar, oft 50/50
- St. Gallen: In der Praxis oft geteilt, vertraglich regelbar
Modell 3: Verkäufer zahlt die Handänderungssteuer
In einigen Kantonen trägt der Verkäufer die Handänderungssteuer:
- Tessin: Der Verkäufer zahlt die Handänderungssteuer
- Thurgau: Der Verkäufer zahlt die Handänderungssteuer
- Schaffhausen: Der Verkäufer zahlt die Handänderungssteuer
Was zahlt der Verkäufer immer?
Unabhängig vom Kanton zahlt der Verkäufer in der Regel:
- Grundstückgewinnsteuer: Steuer auf den Gewinn beim Verkauf (abhängig von Haltedauer und Kanton) — siehe unseren Guide zur Grundstückgewinnsteuer
- Austrag im Grundbuch: Gebühren für die Löschung des alten Eigentümers
- Maklerprovision: Falls ein Makler beauftragt wurde (2–5 % des Kaufpreises)
- Schätzungskosten: Falls eine professionelle Immobilienbewertung durchgeführt wurde (500–3'000 CHF)
- Allfällige Reparaturen: Im Kaufvertrag vereinbarte Reparaturen
Was zahlt der Käufer immer?
- Eintrag im Grundbuch: Gebühren für die Eintragung als neuer Eigentümer
- Hypothekargebühren: Notarielle Beurkundung des Schuldbriefs (falls eine Hypothek aufgenommen wird)
- Kaufpreiszession: Notargebühr für die Zession (Abtretung) des Kaufpreises an die Bank
4. Konkretes Beispiel: Simulation für einen Verkauf zu 800'000 CHF
Um die Unterschiede zu veranschaulichen, berechnen wir die Notarkosten für den Verkauf einer Immobilie zu 800'000 CHF in drei verschiedenen Kantonen.
Simulation 1: Verkauf in Zürich (keine Handänderungssteuer)
Simulation 2: Verkauf in Bern (geteilte Handänderungssteuer)
Simulation 3: Verkauf in Genf (höchste Handänderungssteuer)
Fazit: Der Unterschied zwischen Zürich und Genf ist enorm. Bei einem Verkauf zu 800'000 CHF betragen die Gesamtkosten in Zürich rund 2'300–3'900 CHF, in Genf hingegen bis zu 41'600 CHF — zehnmal mehr. Selbst wenn der Verkäufer in Genf nur einen Teil trägt, ist der Unterschied signifikant.
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Kostenlose Schätzung anfordern→5. Wie kann man die Notarkosten reduzieren?
Wer beim Immobilienverkauf Notarkosten sparen möchte, hat mehrere Möglichkeiten — einige offensichtlich, andere weniger bekannt.
1. Verkauf an einen nahen Verwandten
In vielen Kantonen sind Handänderungen zwischen nahen Verwandten von der Handänderungssteuer befreit oder stark reduziert. Wer eine Immobilie an Kinder, Ehepartner oder Eltern verkauft, kann deutlich sparen:
- Zürich: Keine Handänderungssteuer (ohnehin nicht erhoben)
- Bern: Befreiung bei Veräusserung an direkte Nachkommen oder Ehepartner
- Waadt: Reduktion bei Verkauf an direkte Nachkommen
- Genf: Reduktion bei Verkauf an nahe Verwandte (Erlass von 50 % bis 100 %)
- Aargau: Befreiung bei Verkauf an direkte Nachkommen und Ehepartner
Achtung: Die Definition von «nahen Verwandten» variiert nach Kanton. In der Regel umfasst sie Ehepartner, eingetragene Partner, Kinder und Eltern. Geschwister sind in einigen Kantonen ebenfalls begünstigt.
2. Notargebühren verhandeln
Die Notargebühren sind in vielen Kantonen durch ein kantonales Tarifgesetz festgelegt — es gibt keinen Verhandlungsspielraum. In Kantonen mit freier Notarwahl (z. B. Zürich, St. Gallen) können Sie jedoch verschiedene Notare vergleichen und das beste Angebot wählen. Die Unterschiede können 10–30 % betragen.
3. Kaufpreis strategisch gestalten
In Kantonen mit Progressivsteuern (z. B. Genf, Neuenburg) steigt der Steuersatz mit dem Kaufpreis. Eine strategische Gestaltung des Kaufvertrags kann Steuern sparen:
- Möbel und Inventar separat ausweisen: Was nicht zur Liegenschaft gehört, wird separat abgerechnet und unterliegt nicht der Handänderungssteuer.
- Renovationskosten abtrennen: Wenn der Verkäufer Renovationskosten übernimmt, können diese als separate Vereinbarung ausgewiesen werden.
Achtung: Die Aufteilung des Kaufpreises muss marktgerecht sein. Eine künstliche Aufteilung, die ausschliesslich der Steuerersparnis dient, kann von den Steuerbehörden beanstandet werden.
4. Grundstückgewinnsteuer optimieren
Die Grundstückgewinnsteuer gehört zwar nicht zu den Notarkosten, ist aber oft der zweitgrösste Kostenfaktor beim Verkauf. Die Steuer hängt von der Haltedauer ab — je länger Sie die Immobilie besitzen, desto niedriger der Steuersatz. Optimierungsmöglichkeiten:
- Länger halten: In vielen Kantonen sinkt der Steuersatz nach 2–10 Jahren Eigentumsdauer erheblich.
- Investitionsabzüge geltend machen: Alle werterhöhenden Investitionen (Renovationen, Umbauten) können den steuerbaren Gewinn reduzieren.
- Energieeffizienz: Einige Kantone gewähren Steuererlasse für energetische Sanierungen.
5. Den richtigen Kanton wählen — bei Grenzlagen
Wenn Ihre Immobilie in der Nähe einer Kantonsgrenze liegt (z. B. zwischen Zürich und Aargau), kann der Standort der Liegenschaft entscheiden, wie viel Sie an Handänderungssteuer zahlen. Eine Immobilie auf der Zürcher Seite zahlt 0 % Handänderungssteuer, während eine vergleichbare Immobilie im Aargau 1,5–2,0 % zahlt.
6. Die Kosten im Kaufvertrag vereinbaren
Selbst in Kantonen, in denen die Kostenverteilung gesetzlich geregelt ist, können Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag vereinbaren, wer welche Kosten trägt. Einige Beispiele:
- Der Verkäufer übernimmt die Handänderungssteuer als Gegenleistung für einen höheren Kaufpreis
- Der Käufer übernimmt alle Notarkosten im Austausch für einen Preisnachlass
- Die Parteien teilen sich alle Kosten 50/50, unabhängig von der gesetzlichen Regelung
6. Notarkosten vs. andere Verkaufskosten
Die Notarkosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten beim Immobilienverkauf. Hier ist ein Überblick über alle Kostenpositionen und ihre typische Grössenordnung:
| Kostenart | Typischer Betrag | Wer zahlt? | Bemerkungen |
|---|---|---|---|
| Notargebühren (Beurkundung) | 0,1–0,5 % des Kaufpreises | Verkäufer / Käufer (kantonal) | Kantonaler Tarif, teilweise verhandelbar |
| Handänderungssteuer | 0–5 % des Kaufpreises | Käufer / geteilt / Verkäufer (kantonal) | Grosse kantonale Unterschiede |
| Grundbuchgebühren | 0,1–0,3 % des Kaufpreises | Käufer (Eintrag) / Verkäufer (Austrag) | Festgelegt vom Kanton |
| Grundstückgewinnsteuer | 0–60 % des Gewinns (progressiv) | Verkäufer | Abhängig von Haltedauer und Kanton |
| Maklerprovision | 2–5 % des Kaufpreises | Verkäufer | Nur bei Maklerbeauftragung |
| Schätzung / Bewertung | 500–3'000 CHF | Verkäufer | Optional, aber empfehlenswert |
| Energieausweis | 200–500 CHF | Verkäufer | In einigen Kantonen obligatorisch |
| Dokumente und Auszüge | 200–500 CHF | Verkäufer / Käufer | Grundbuchauszüge, Lastenauszug |
| Hypothekarstrafe (Vorfälligkeitsentschädigung) | 0–6 Monate Zinsen | Verkäufer | Bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek |
Typische Gesamtkosten für den Verkäufer
Für einen Verkauf zu 800'000 CHF mit einer Haltedauer von 5 Jahren und einem Gewinn von 150'000 CHF:
Wie Sie sehen, sind die Notarkosten nur ein Bruchteil der Gesamtkosten. Die Grundstückgewinnsteuer und allenfalls die Maklerprovision sind die eigentlichen Kostentreiber. Es lohnt sich jedoch, auch die Notarkosten nicht ausser Acht zu lassen — insbesondere in Kantonen mit hoher Handänderungssteuer.
7. Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz?
Die Notarkosten beim Immobilienverkauf betragen je nach Kanton zwischen 0,5 % und 5 % des Kaufpreises. In Kantonen mit Handänderungssteuer (z. B. Genf, Waadt, Wallis) sind die Gesamtkosten deutlich höher als in Kantonen ohne solche Steuer (z. B. Zürich, Zug). Für einen Verkauf zu 800'000 CHF rechnen Sie mit 4'000 bis 40'000 CHF an Notar- und Umschreibekosten.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz?
Die Kostenverteilung ist kantonal geregelt und variiert erheblich. In den meisten Kantonen teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten (z. B. je zur Hälfte in Bern oder Freiburg). In einigen Kantonen zahlt der Käufer die Handänderungssteuer (Genf, Waadt), während der Verkäufer die Grundbuchgebühren trägt. In Zürich und Zug gibt es keine Handänderungssteuer, aber Grundbuchgebühren fallen an.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer (auch Handänderungsgebühr oder droit de mutation genannt) ist eine Steuer, die bei jedem Eigentumswechsel einer Liegenschaft erhoben wird. Sie wird vom Kanton festgelegt und variiert stark: von 0 % in Kantonen wie Zürich bis über 5 % in Genf. In einigen Kantonen wird sie als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet, in anderen als fester Betrag plus Prozentsatz.
Kann man die Notarkosten beim Immobilienverkauf reduzieren?
Ja, es gibt mehrere Möglichkeiten: Verkauf an einen nahen Verwandten (Befreiung oder Reduktion der Handänderungssteuer in vielen Kantonen), Verhandlung der Notargebühren (Tarife sind teilweise verhandelbar), Wahl eines günstigeren Notars (in Kantonen mit freier Notarwahl) und Berücksichtigung von Steueroptimierungen bei der Grundstückgewinnsteuer.
Welche Gebühren fallen neben den Notarkosten an?
Neben den Notarkosten fallen an: Grundbuchgebühren (Eintragung des Eigentümerwechsels), Handänderungssteuer (in den meisten Kantonen), Gebühren für Grundbuchauszüge und Urkunden, eventuelle Maklerprovision (2–5 % des Kaufpreises), Schätzungskosten (500–3'000 CHF) und die Grundstückgewinnsteuer (abhängig von Haltedauer und Kanton).
Gibt es Kantone ohne Handänderungssteuer?
Ja. Die Kantone Zürich, Zug, Schwyz und Appenzell Ausserrhoden erheben keine Handänderungssteuer. In diesen Kantonen fallen nur die Grundbuchgebühren und Notargebühren an, was die Gesamtkosten beim Immobilienverkauf deutlich senkt.
Was kostet der Notar beim Hausverkauf?
Die reinen Notargebühren (Beurkundung des Kaufvertrags) liegen in der Schweiz typischerweise zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises. Für eine Immobilie zu 800'000 CHF betragen die Notargebühren etwa 800 bis 4'000 CHF, je nach Kanton und Komplexität des Geschäfts.