Qu'est-ce que la Lex Koller ?
La Lex Koller — officiellement loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.42) — est l'une des lois les plus marquantes du paysage immobilier suisse. Adoptée en 1961 et révisée à plusieurs reprises, elle restreint la faculté pour les personnes étrangères d'acquérir des biens immobiliers en Suisse.
Son principe est simple : l'acquisition d'immeubles par des étrangers est soumise à autorisation. Ce n'est pas une interdiction totale, mais un régime d'autorisation préalable qui permet aux autorités de contrôler le volume, la nature et la localisation des acquisitions étrangères sur le sol suisse.
L'objectif de la loi est triple :
- Limiter la spéculation immobilière par des investisseurs non-résidents qui feraient monter les prix sans contribuer à l'économie locale
- Préserver l'espace suisse, notamment les régions touristiques de montagne où la pression acheteuse étrangère est la plus forte
- Garantir l'égalité de traitement entre les cantons en évitant que les régions les plus attractives ne soient submergées
📌 Bon à savoir : La Lex Koller ne s'applique qu'aux acquisitions à titre onéreux. Les successions et les donations sont exemptées. De plus, elle ne concerne que les biens situés en Suisse.
Qui est considéré comme « étranger » au sens de la Lex Koller ?
La notion d'« étranger » au sens de la Lex Koller ne correspond pas simplement à la nationalité. La loi distingue plusieurs catégories, et la règle dépend à la fois du statut de séjour et de la nationalité.
Les personnes assujetties à la Lex Koller
- Citoyens étrangers non domiciliés en Suisse — c'est la catégorie principale visée par la loi. Un Français vivant à Paris ou un Britannique résidant à Londres qui souhaite acheter un chalet en Suisse est soumis à l'autorisation
- Personnes de nationalité étrangère domiciliées en Suisse avec un permis L ou B — elles sont soumises à la Lex Koller pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un bien qui n'est pas leur résidence principale
- Personnes morales étrangères — sociétés, fondations ou trusts dont le siège est à l'étranger ou contrôlés majoritairement par des étrangers
- Entreprises suisses sous influence étrangère — si une société de droit suisse est contrôlée par des personnes étrangères au sens de la loi, elle est assimilée à un acquéreur étranger
Les personnes exemptées
- Titulaires d'un permis C (établissement) — ils sont traités comme les citoyens suisses et peuvent acquérir librement tout type de bien, y compris les résidences secondaires
- Citoyens suisses, quelle que soit leur résidence
- Citoyens d'États membres de l'UE/AELE domiciliés en Suisse avec un permis B — pour leur résidence principale uniquement
⚠️ Attention vendeur : Un acheteur frontalier (travaille en Suisse mais réside à l'étranger) est considéré comme étranger au sens de la Lex Koller. Il a besoin d'une autorisation pour acheter, sauf exception cantonale.
Quels biens sont soumis à la Lex Koller ?
Tous les biens immobiliers ne sont pas concernés. La loi cible trois catégories précises :
1. Résidences secondaires
Un logement qui ne constitue pas la résidence principale de l'acquéreur est soumis à la Lex Koller. Cela inclut les appartements de vacances, les chalets en station de ski, les maisons de week-end — bref, tout bien occupé de manière saisonnière ou intermittente.
2. Terrains à bâtir
L'acquisition de terrains non bâtis destinés à la construction est soumise à autorisation, sauf si l'acquéreur s'engage à construire sa résidence principale dans un délai déterminé (généralement 5 ans).
3. Logements vacants
Les logements vacants depuis plus de 2 ans dans les communes où le taux de vacance dépasse un certain seuil peuvent être exemptés — mais cette exemption dépend du canton et de la situation locale du marché.
💡 Pour le vendeur : Si votre bien est une résidence principale occupée par un locataire, la Lex Koller ne s'applique généralement pas à l'acquéreur suisse ou titulaire d'un permis C. Pour les autres profils d'acheteurs, une estimation précise de votre bien vous permettra d'anticiper les conditions de vente.
Exceptions et dérogations
La Lex Koller prévoit plusieurs exceptions importantes. En tant que vendeur, les connaître vous permet d'identifier les acquéreurs potentiels les plus rapidement :
Résidence principale
L'acquisition d'une résidence principale par un étranger au bénéfice d'un permis de séjour (B) ou d'établissement (C) est exemptée. C'est l'exception la plus courante. L'acquéreur doit occuper le bien lui-même de manière permanente et continue.
Permis C = quasi-citoyenneté immobilière
Le titulaire d'un permis d'établissement C est assimilé à un citoyen suisse pour l'acquisition immobilière. Il peut acheter n'importe quel type de bien, y compris des résidences secondaires et des terrains, sans autorisation Lex Koller.
Zones touristiques
Dans les zones touristiques définies par les cantons, des exceptions permettent aux étrangers d'acquérir des résidences de vacances dans la limite de contingents annuels. Ces contingents sont fixés par le Conseil fédéral (actuellement environ 1 500 unités par an pour l'ensemble de la Suisse) et répartis entre les cantons.
Autres exceptions
- Successions et donations — les transmissions à titre gratuit sont exemptées
- Créances forcées — les saisies et exécutions forcées
- Acquisition d'entreprises commerciales — si l'immeuble sert d'outil de production et non de placement
- Rachat du conjoint — lors d'un divorce, le rachat de la part du conjoint étranger
✅ Vendeur : identifiez les acquéreurs exemptés ! Un titulaire de permis C ou un étranger achetant sa résidence principale n'a pas besoin d'autorisation. La transaction se déroule comme avec un acquéreur suisse. Estimez votre bien pour cibler le bon profil.
Procédure d'autorisation cantonale : démarches, délais et coûts
Lorsqu'un acquéreur étranger souhaite acheter un bien soumis à la Lex Koller, il doit obtenir une autorisation cantonale avant la signature définitive de l'acte de vente. Voici comment se déroule la procédure :
Étape 1 : Dépôt de la demande
L'acquéreur dépose une demande auprès de l'autorité cantonale compétente (généralement le service de l'aménagement du territoire ou l'office des étrangers). Le dossier comprend :
- Le compromis de vente (ou promesse d'achat)
- Les plans et la description du bien
- La preuve de l'utilisation prévue (résidence secondaire, placement, etc.)
- Les documents d'identité et le titre de séjour de l'acquéreur
- Le formulaire cantonal spécifique
Étape 2 : Examen par l'autorité cantonale
L'autorité vérifie que :
- Le bien se trouve dans une zone autorisée pour les étrangers
- L'acquéreur respecte les conditions d'admission (pas de détournement de la loi)
- Le contingent cantonal n'est pas épuisé
- La surface habitable respecte les limites cantonales
Étape 3 : Validation par le SECO
L'autorisation cantonale est ensuite transmise au Secrétariat d'État à l'économie (SECO), qui vérifie la conformité au droit fédéral. Le SECO peut recourir contre une autorisation cantonale dans les 30 jours.
Délais et coûts
| Élément | Détail |
|---|---|
| Délai d'examen cantonal | 1 à 3 mois en moyenne |
| Contrôle SECO | 30 jours après la décision cantonale |
| Frais de dossier | CHF 200 à 1 000 selon le canton |
| Validité de l'autorisation | Généralement 1 an (renouvelable sur demande) |
⚠️ Impact sur le vendeur : Ce délai supplémentaire de 1 à 3 mois s'ajoute à la durée normale de la transaction. Si vous avez besoin de vendre rapidement, la piste d'un acquéreur étranger soumis à la Lex Koller peut ralentir le processus. Une estimation préalable vous aide à évaluer si l'attente en vaut la peine.
Lex Koller canton par canton
Si la Lex Koller est une loi fédérale, son application concrète varie considérablement d'un canton à l'autre. Chaque canton définit ses propres zones autorisées, ses contingents et ses conditions supplémentaires. Voici un tour d'horizon des cantons les plus concernés :
Genève (GE)
Genève est l'un des cantons les plus restrictifs. Face à une pénurie de logements chronique, le canton limite drastiquement les acquisitions par les étrangers. Les zones autorisées sont très restreintes, et le contingent annuel est souvent épuisé dès les premiers mois de l'année. Résultat : les biens genevois accessibles aux étrangers se vendent souvent avec une prime de rareté, mais les délais d'autorisation peuvent être longs.
Vaud (VD)
Le canton de Vaud adopte une approche plus nuancée. Les zones touristiques (Riviera vaudoise, stations des Alpes vaudoises) bénéficient de contingents spécifiques pour les résidences de vacances. En revanche, les zones urbaines (Lausanne, Morges, Nyon) sont quasi fermées aux acquisitions étrangères de résidences secondaires. Le canton impose également des limites de surface : un appartement de vacances ne peut dépasser 200 m² de surface utile en règle générale.
Valais (VS)
Le Valais est le canton le plus concerné par la Lex Koller, en raison de ses nombreuses stations de ski. Les communes touristiques (Verbier, Crans-Montana, Zermatt) bénéficient de contingents généreux pour les résidences de vacances étrangères. Cependant, le canton a introduit des restrictions supplémentaires : les acquéreurs étrangers doivent respecter des quotas de surface (maximum 250 m² par unité) et des conditions d'utilisation (occupation personnelle minimale de 3 semaines par an dans certaines communes). En 2025, le Valais a durci ses critères en exigeant un certificat d'utilisation annuel.
Zurich (ZH)
Zurich applique la Lex Koller de manière très stricte. Le canton n'a pratiquement pas de zones touristiques au sens de la loi, ce qui signifie que les acquisitions de résidences secondaires par des étrangers y sont quasi impossibles. Les rares autorisations concernent des cas exceptionnels liés à l'activité économique. Si votre bien est à Zurich, l'acquéreur étranger devra presque obligatoirement être titulaire d'un permis C.
Grisons (GR)
Les Grisons, avec leurs 150 stations touristiques, sont le deuxième canton le plus ouvert aux acquisitions étrangères après le Valais. St-Moritz, Davos, Arosa — ces destinations accueillent une part significative d'acquéreurs internationaux. Le canton gère ses contingents de manière flexible et les quotas de surface sont plus élevés que dans d'autres cantons (jusqu'à 300 m² dans certaines communes). Cependant, le canton impose une obligation d'occupation personnelle et interdit la sous-location touristique à l'année.
Tessin (TI)
Le Tessin occupe une position singulière. Proche de l'Italie et attractif pour les frontaliers et résidents secondaires italiens, le canton bénéficie de contingents spécifiques. Les communes du Lac Majeur et du Lac de Lugano concentrent la majorité des demandes. Le Tessin impose des conditions d'utilisation strictes : obligation d'occupation personnelle d'au moins 6 mois par an en zone résidentielle, et interdiction de louer le bien de manière permanente. Les limites de surface sont fixées à 200 m² de surface utile.
| Canton | Restrictions | Surface max | Contingent |
|---|---|---|---|
| Genève | Très strictes, zones limitées | ~150 m² | Faible |
| Vaud | Zones touristiques ouvertes | ~200 m² | Modéré |
| Valais | Ouvert en zones touristiques | ~250 m² | Élevé |
| Zurich | Quasi fermé aux étrangers | N/A | Très faible |
| Grisons | Ouvert, obligations d'occupation | ~300 m² | Élevé |
| Tessin | Contingents spécifiques | ~200 m² | Modéré |
Vendre à un étranger : impact sur le vendeur suisse
En tant que vendeur suisse, la Lex Koller a un impact direct et indirect sur votre transaction. Voici ce qu'il faut savoir :
Effet sur le prix
Contrairement à ce qu'on pourrait penser, vendre à un étranger peut augmenter le prix de vente. Les biens éligibles à l'acquisition étrangère (dans les zones touristiques notamment) bénéficient d'une demande internationale qui tire les prix vers le haut. À Verbier ou Zermatt, les chalets accessibles aux étrangers se vendent souvent 15 à 30 % plus cher que des biens comparables dans des zones non autorisées.
En revanche, dans les zones urbaines (Genève, Lausanne, Zurich), les restrictions limitent considérablement le nombre d'acquéreurs étrangers potentiels. La dynamic des prix en 2026 montre que l'impact de la Lex Koller sur la valorisation dépend fortement de la localisation.
Effet sur les délais
L'autorisation cantonale ajoute 1 à 3 mois au délai de transaction. Si vous avez besoin de vendre rapidement (retraite, succession, divorce), cette attente peut être problématique. Il est donc recommandé de :
- Préparer le dossier de l'acquéreur en amont
- Insérer une condition suspensive d'autorisation dans le compromis de vente
- Prévoir un délai raisonnable dans les clauses du contrat
Effet sur la fiscalité
La vente à un étranger ne modifie pas votre impôt sur les gains immobiliers — il est dû quel que soit l'acquéreur. En revanche, l'acquéreur étranger paie des droits de mutation potentiellement plus élevés dans certains cantons. Pour le vendeur, la fiscalité de la plus-value reste identique.
📊 Le saviez-vous ? En Valais et aux Grisons, les biens situés en zone Lex Koller (autorisés aux étrangers) bénéficient d'une prime de rareté estimée entre 10 et 30 %. Ce surplus compense souvent largement les délais supplémentaires de la procédure.
5 erreurs à éviter quand on vend à un étranger
1. Ne pas vérifier le statut de l'acquéreur dès le départ
Trop de vendeurs découvrent tardivement que leur acquéreur est soumis à la Lex Koller. Demandez systématiquement le permis de séjour ou d'établissement de l'acquéreur avant de signer un compromis. Un titulaire de permis C ne sera pas soumis ; un frontalier ou non-résident le sera.
2. Ignorer les zones autorisées du canton
Tous les biens ne sont pas dans une zone Lex Koller. Si votre bien est en zone non autorisée, un acquéreur étranger ne pourra tout simplement pas l'acheter (sauf permis C ou résidence principale). Vérifiez auprès du service cantonal compétent avant de mettre en vente.
3. Sous-estimer les délais d'autorisation
La procédure d'autorisation peut prendre jusqu'à 3 mois, voire plus si le SECO recourt. Si vous avez une date limite de vente, prévoyez une marge confortable ou préférez un acquéreur suisse ou titulaire d'un permis C.
4. Ne pas insérer de clause suspensive
Sans clause suspensive d'autorisation Lex Koller dans le compromis de vente, vous pourriez être engagé à vendre à un acquéreur qui n'obtiendra finalement pas l'autorisation — ou être obligé de rembourser les arrhes. Toujours insérer une condition suspensive dans le compromis.
5. Négliger l'impact sur la valeur du bien
Un bien en zone Lex Koller a un marché élargi (acheteurs suisses + étrangers) mais aussi des contraintes (surface, utilisation). Un bien hors zone n'a pas ces contraintes mais un bassin d'acheteurs plus restreint. Estimez votre bien en tenant compte de ces paramètres pour fixer le juste prix.
Questions fréquentes sur la Lex Koller
La Lex Koller s'applique-t-elle aux Suisses vivant à l'étranger ?
Non. Les citoyens suisses, quelle que soit leur résidence, ne sont pas soumis à la Lex Koller. Un Suisse de l'étranger peut acquérir librement tout type de bien immobilier en Suisse, y compris des résidences secondaires.
Un Britannique est-il toujours soumis à la Lex Koller après le Brexit ?
Oui. Depuis le retrait du Royaume-Uni de l'UE, les citoyens britanniques sont considérés comme des ressortissants de tiers États. Ils sont soumis à la Lex Koller au même titre que tout autre étranger non-UE/AELE, à moins de détenir un permis C ou d'être domiciliés en Suisse avec un permis B pour résidence principale.
Peut-on louer un bien acquis sous la Lex Koller ?
En principe, la sous-location est restreinte. Un bien acquis comme résidence secondaire par un étranger ne peut pas être loué de manière permanente. Des cantons autorisent une location saisonnière limitée, mais pas une location à l'année. L'autorité cantonale vérifie l'utilisation effective du bien.
Combien de résidences secondaires un étranger peut-il posséder en Suisse ?
La loi limite généralement l'acquisition à une seule résidence secondaire par ménage étranger. Les exceptions sont rares et soumises à des conditions strictes. Un étranger qui possède déjà une résidence secondaire en Suisse ne pourra normalement pas en acquérir une deuxième sous la Lex Koller.
Que se passe-t-il si l'autorisation est refusée ?
Si l'autorisation cantonale est refusée, la vente ne peut pas avoir lieu. Le compromis de vente est caduc si une clause suspensive a été insérée (ce qui est la pratique standard). L'acquéreur peut faire recours auprès du SECO ou des instances judiciaires, mais le délai peut s'allonger considérablement. Pour le vendeur, il est essentiel de prévoir une clause de sortie dans le compromis pour pouvoir relancer la vente avec un autre acquéreur.
📝 En résumé pour le vendeur
- ✅ Vérifiez le permis de séjour de l'acquéreur dès le premier contact
- ✅ Confirmez que votre bien est en zone autorisée auprès du canton
- ✅ Insérez une clause suspensive Lex Koller dans le compromis
- ✅ Anticipez un délai de 1 à 3 mois pour l'autorisation
- ✅ Estimez votre bien en tenant compte de l'impact zone Lex Koller sur la valeur