Lex Koller Schweiz: Immobilien an Ausländer verkaufen

Die Schweiz ist ein attraktiver Immobilienmarkt — nicht nur für Einheimische, sondern auch für ausländische Käufer. Doch der Erwerb von Immobilien durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz unterliegt strengen gesetzlichen Beschränkungen. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, umgangssprachlich Lex Koller genannt, regelt, wer, was und unter welchen Bedingungen kaufen darf. Für Verkäufer ist es unerlässlich, diese Regeln zu kennen, denn ein nicht bewilligungsfähiger Kaufvertrag kann aufgelöst werden.

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller — offiziell das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BGA) — wurde 1961 erlassen und 1983 durch eine Volksabstimmung in die Verfassung aufgenommen. Das Gesetz regelt den Erwerb von Grundstücken durch Personen, die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben.

Geschichte und Ursprung

In den 1960er Jahren kaufte ausländisches Kapital zunehmend Schweizer Immobilien — besonders in Tourismusregionen wie Graubünden, im Wallis und im Tessin. Die Sorge war gross: Einheimische würden aus dem Markt gedrängt, und Landschaft sowie Siedlungsstruktur würden durch Zweitwohnungsbau nachhaltig verändert. Die Lex Koller sollte den freien Grundstückhandel mit dem Ausland einschränken und die einheimische Wohnraumversorgung sichern.

Prinzip und Ziel

Das Grundprinzip der Lex Koller ist einfach: Personen mit Wohnsitz im Ausland dürfen in der Schweiz grundsätzlich keine Immobilien erwerben, ausser sie erhalten eine kantonale Ausnahmebewilligung. Das Gesetz zielt darauf ab:

• Den Bau und Erwerb von Zweitwohnungen durch Ausländer zu begrenzen
• Die einheimische Wohnraumversorgung zu schützen
• Eine unkontrollierte Überfremdung des Grundstücksmarktes zu verhindern
• Die Landschaft und Siedlungsstruktur zu bewahren

Die Lex Koller wurde 2012 durch die Zweitwohnungsinitiative ergänzt, die den Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % generell verbietet. Diese beiden Regelwerke ergänzen sich, haben aber unterschiedliche Adressaten: Die Lex Koller betrifft den Erwerb durch Ausländer, die Zweitwohnungsinitiative gilt für alle — auch Schweizer.

Wer gilt als «Ausländer» im Sinne der Lex Koller?

Die Definition des Begriffs «Ausländer» in der Lex Koller ist weiter gefasst, als man vielleicht annimmt. Nicht nur die Staatsangehörigkeit zählt, sondern auch der Wohnsitz.

Personen mit Wohnsitz im Ausland

Die Lex Koller gilt primär für Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. Dies umfasst:

• Ausländische Staatsangehörige ohne Schweizer Wohnsitz — die am häufigsten betroffene Gruppe
• Schweizer Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland — ja, auch Schweizer, die im Ausland leben, unterliegen der Lex Koller!
• Ausländische Gesellschaften, Trusts und Stiftungen mit Sitz im Ausland
• Schweizer Gesellschaften mit ausländischer Beherrschung — wenn der effective locus of control im Ausland liegt

Grenzgänger und Aufenthalter

Personen mit einer Schweizer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung (B- oder C-Ausweis) und Wohnsitz in der Schweiz fallen nicht unter die Lex Koller, mit einer wichtigen Ausnahme: Grenzgänger mit Wohnsitz im Ausland (die in der Schweiz arbeiten, aber nicht hier leben) unterliegen der Bewilligungspflicht.

EU/EFTA vs. Drittstaaten

Die Lex Koller macht keinen Unterschied zwischen EU/EFTA-Staatsangehörigen und Drittstaatsangehörigen. Das Freizügigkeitsabkommen mit der EU betrifft die Arbeitsmarktfreiheit, nicht den Immobilienerwerb. Ein französischer, deutscher oder italienischer Staatsangehöriger ohne Schweizer Wohnsitz unterliegt denselben Beschränkungen wie ein chinesischer oder amerikanischer Käufer.

Welche Immobilien unterliegen der Lex Koller?

Nicht alle Immobilienkäufe durch Ausländer sind bewilligungspflichtig. Die Lex Koller unterscheidet zwischen bewilligungspflichtigen und bewilligungsfreien Geschäftstypen.

Bewilligungspflichtige Immobilien

Folgende Erwerbsvorgänge unterliegen der Lex Koller und benötigen eine kantonale Bewilligung:

• Zweitwohnungen — Wohnungen oder Häuser, die nicht den Hauptwohnsitz des Käufers darstellen
• Freistehende Einfamilienhäuser — unabhängig von der beabsichtigten Nutzung, wenn der Käufer seinen Wohnsitz im Ausland hat
• Baugrundstücke — unbebaute Grundstücke, die für den Bau von Wohnraum vorgesehen sind
• Leerwohnungen — Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht bewohnt sind und bei denen nicht nachgewiesen wird, dass sie als Hauptwohnsitz bezogen werden
• Stückaktien und Anteile an Immobiliengesellschaften — der indirekte Erwerb über Gesellschaften, die hauptsächlich Immobilieneigentum halten

Bewilligungsfreie Immobilien

Folgende Immobilien können von Ausländern ohne Bewilligung erworben werden:

• Gewerbeimmobilien — Bürogebäude, Geschäftshäuser, Industriegrundstücke (solange sie gewerblich genutzt werden)
• Hauptwohnsitz — wenn der Käufer nachweist, dass er die Immobilie als Hauptwohnsitz bezieht (mit B- oder C-Ausweis)
• Erbschaften — der Erwerb durch Erbgang fällt nicht unter die Lex Koller
• Steuerwert unter 10 Millionen — in einigen Kantonen gibt es Bagatellgrenzen (kantonale Ausnahme)

Ausnahmen und Bewilligungspflicht

Die Lex Koller sieht mehrere Ausnahmen vor, bei denen Ausländer eine Immobilie erwerben können — entweder bewilligungsfrei oder mit Bewilligung.

Hauptwohnsitz

Der wichtigste Ausnahmetatbestand: Wer in der Schweiz lebt und arbeitet, kann eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben. Dafür muss der Käufer nachweisen:

• Eine gültige Aufenthaltsbewilligung (B-Ausweis) oder Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis)
• Dass die erworbene Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz bezogen wird
• Dass der Käufer seinen steuerlichen Wohnsitz in der Schweiz hat

C-Ausweis-Inhaber

Inhaber einer Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis) stehen Schweizer Staatsangehörigen beim Immobilienerwerb gleich. Sie können Grundstücke ohne Bewilligung erwerben — sowohl als Hauptwohnsitz als auch als Zweitwohnung. Dies gilt für alle C-Ausweis-Inhaber unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Touristenzonen und kantonale Ausnahmen

Einige Kantone haben sogenannte Touristenzonen ausgewiesen, in denen der Erwerb von Zweitwohnungen durch Ausländer unter bestimmten Voraussetzungen bewilligt werden kann. Diese Zonen sind in den betroffenen Tourismusgemeinden definiert. Jedoch hat die Zweitwohnungsinitiative von 2012 den Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Anteil von über 20 % stark eingeschränkt, was den Spielraum für neue Bewilligungen deutlich verkleinert hat.

Kantonale Kontingente

Die Lex Koller sieht ein kantonales Kontingent vor: Jeder Kanton darf pro Jahr eine begrenzte Anzahl von Bewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer erteilen. Diese Kontingente werden vom Bund festgelegt und sind restriktiv. In der Praxis heisst das: Selbst wenn ein Käufer alle Voraussetzungen erfüllt, kann die Bewilligung verweigert werden, wenn das Kontingent ausgeschöpft ist.

Bewilligungsverfahren nach Kanton

Das Bewilligungsverfahren fällt in die Zuständigkeit der Kantone. Die Praxis unterscheidet sich erheblich. Hier die wichtigsten Kantone im Überblick:

Genf

Genf wendet die Lex Koller streng an. Der Kanton ist stark nachgefragt, und ausländische Käufer stehen Schlange. Die Kontingente sind schnell ausgeschöpft. Praktisch werden nur sehr wenige Bewilligungen pro Jahr erteilt. Wer in Genf an einen Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz verkaufen möchte, muss mit langen Wartezeiten und einer hohen Ablehnungsquote rechnen. Die zuständige Behörde ist das Département du territoire.

Waadt (Vaud)

Der Kanton Waadt, insbesondere die Regionen um den Genfersee (Riviera, Lavaux), ist ein klassisches Lex-Koller-Gebiet. Die Kontingente sind begrenzt, und die Nachfrage nach Ferienwohnungen durch ausländische Käufer ist hoch. Die Bewilligungsstelle (Service du développement territorial) prüft streng. Tipp: In Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil sind die Chancen auf eine Bewilligung geringer als in weniger gesättigten Gemeinden.

Wallis

Das Wallis ist einer der am stärksten betroffenen Kantone: Tourismusgemeinden wie Verbier, Zermatt, Crans-Montana und Saas-Fee haben traditionell einen hohen Anteil an ausländischen Zweitwohnungsbesitzern. Der Kanton hat ein relativ groses Kontingent, aber die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Die kantonale Bewilligungsstelle (Service de l'aménagement du territoire) bearbeitet die Gesuche. Wichtig: Das Wallis hat kantonale Verschärfungen eingeführt, die über das Bundesrecht hinausgehen, insbesondere was die Weiterveräusserungsfristen betrifft.

Zürich

Zürich ist weniger stark von der Lex Koller betroffen als die Westschweizer Bergkantone. Der Markt wird von einheimischen Käufern dominiert, und die Nachfrage nach Zweitwohnungen durch Ausländer ist geringer. Kontingente werden selten ausgeschöpft. Die Bewilligungsstelle ist das Amt für Raumordnung und Landschaft. Für Verkäufer in Zürich ist die Lex Koller selten ein Hindernis, aber sie muss dennoch geprüft werden, wenn der Käufer seinen Wohnsitz im Ausland hat.

Graubünden

Graubünden ist mit Gemeinden wie St. Moritz, Davos, Klosters und Arosa ein Paradebeispiel für die Lex Koller. Der Kanton hat eine lange Tradition des ausländischen Zweitwohnungsbesitzes, aber die Kontingente sind restriktiv. Seit der Zweitwohnungsinitiative ist der Neubau von Zweitwohnungen in vielen Gemeinden verboten. Die kantonale Bewilligungsstelle (Amt für Raumentwicklung) prüft Gesuche sorgfältig. Wichtig: Graubünden hat kantonale Bestimmungen, die den Weiterverkauf von Lex-Koller-Immobilien an andere Ausländer einschränken.

Tessin

Das Tessin, insbesondere die Gemeinden am Luganersee und im Maggiatals, ist stark von der Lex Koller betroffen. Italienische Käufer machen einen erheblichen Anteil der ausländischen Nachfrage aus. Die Kontingente sind begrenzt, und die kantonale Behörde (Sezione della logistica e dei diritti reali) wendet die Lex Koller strikt an. Das Tessin hat zudem eine besondere Restriktion: Bei Weiterveräusserung von Lex-Koller-Immobilien an andere Ausländer gelten zusätzliche Beschränkungen.

An Ausländer verkaufen: Auswirkungen auf den Verkäufer

Wenn Sie als Verkäufer eine Immobilie an eine Person mit Wohnsitz im Ausland verkaufen, hat das konkrete Konsequenzen.

Preis und Verhandlungen

Ausländische Käufer sind oft bereit, höhere Preise zu zahlen als einheimische Käufer — besonders in begehrten Tourismusregionen. Das kann für den Verkäufer vorteilhaft sein, birgt aber Risiken:

• Der Preisvorteil kann durch die längere Transaktionsdauer und die Rechtsunsicherheit zunichtegemacht werden.
• Wenn die Bewilligung abgelehnt wird, steht der Verkaufskalender wieder bei null.
• Marktbeobachter empfehlen, einen notariellen Vorvertrag mit aufschiebender Bedingung (Bewilligung) abzuschliessen, um die Sicherheit beider Parteien zu gewährleisten.

Fristen und Transaktionsdauer

Die Einholung der Lex-Koller-Bewilligung kann mehrere Wochen bis mehrere Monate dauern. Planen Sie als Verkäufer mit einer zusätzlichen Frist von 1 bis 3 Monaten gegenüber einer Standardtransaktion. Das Bewilligungsverfahren umfasst:

• Einreichung des Gesuchs bei der kantonalen Behörde
• Prüfung der Identität und des Wohnsitzes des Käufers
• Beurteilung der Immobilie (Zweitwohnung? Hauptwohnsitz?)
• Kontingentprüfung
• Entscheid und Mitteilung an beide Parteien

Steuerliche Konsequenzen

Für den Verkäufer ändert sich steuerlich nichts Wesentliches: Die Grundstückgewinnsteuer wird unabhängig von der Nationalität des Käufers erhoben. Der Verkehrswert der Immobilie wird nach denselben Kriterien bestimmt. Ein möglicher höherer Verkaufspreis an einen ausländischen Käufer kann jedoch zu einer höheren Grundstückgewinnsteuer führen, wenn der Gewinn entsprechend höher ausfällt.

5 Fehler vermeiden

1. Den Wohnsitz des Käufers nicht prüfen — Der häufigste Fehler. Ein Käufer kann eine Schweizer Adresse angeben, ohne dort steuerlich ansässig zu sein. Fordern Sie eine Bestätigung des steuerlichen Wohnsitzes und prüfen Sie die Aufenthaltsbewilligung.
2. Einen Vorvertrag ohne aufschiebende Bedingung abschliessen — Ohne die Bedingung «vorbehältlich der Lex-Koller-Bewilligung» sind Sie an den Verkauf gebunden, auch wenn die Bewilligung abgelehnt wird. Schliessen Sie immer mit aufschiebender Bedingung ab.
3. Die kantonale Kontingentssituation ignorieren — In einigen Kantonen sind die Kontingente für das laufende Jahr bereits ausgeschöpft. Informieren Sie sich vorab bei der kantonalen Behörde, ob noch Bewilligungen verfügbar sind.
4. Die Weiterveräusserungsbeschränkungen übersehen — Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die unter die Lex Koller fällt, gilt in der Regel eine Sperrfrist von 5 Jahren, während der eine Weiterveräusserung an einen anderen Ausländer bewilligungspflichtig ist. Informieren Sie den Käufer darüber.
5. Den Unterschied zwischen B- und C-Ausweis verwechseln — Ein B-Ausweis-Inhaber kann nur einen Hauptwohnsitz erwerben, keinen Zweitwohnsitz. Ein C-Ausweis-Inhaber kann frei erwerben. Verwechseln Sie diese nicht — die Konsequenzen können zur Aufhebung des Kaufvertrags führen.

Häufig gestellte Fragen